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La SCPI est un placement immobilier locatif long terme. La SCPI (société civile de placement immobilier) collecte des fonds provenant principalement d’investisseurs particuliers, mais peut également collecter des fonds provenant d’entreprises ou d’associations. Chaque épargnant qui investit dans la SCPI devient « associé », et détient une partie d’un patrimoine immobilier, sous la forme de parts. Elle peut être diversifiée ou spécialisée.
Pour compléter sa retraite, en percevant des revenus potentiels dont le montant est soumis à l’approbation des associés réunis chaque année en Assemblée Générale.
Pour constituer son patrimoine ou le diversifier, en achetant des parts à son rythme, au comptant ou à crédit. En cas d’acquisition de parts de SCPI à crédit, si le rendement des parts n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse du prix des parts lors de leur vente, l’investisseur doit payer la différence.
Pour transmettre ou préparer la transmission de son patrimoine. En cas de décision de vente des parts, il existe un risque d’illiquidité.
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. C’est un fonds qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. En achetant des parts, un épargnant devient associé de la SCPI, donc propriétaire d’une quote-part d’un patrimoine immobilier composé de bureaux, commerces, locaux d’activités. En contrepartie, les associés versent une commission de souscription
(12 % TTC prélevés sur le montant de la souscription). La gestion des immeubles (acquisition, entretien, mise en location), la facturation et l’encaissement des loyers, et la distribution des revenus sont confiés à la société de gestion. En contrepartie, les associés
versent une commission de gestion annuelle (12 % TTC des produits locatifs hors taxes encaissés et des produits financiers nets).
Une SCPI dite fiscale, ou de défiscalisation, est un produit financier particulier qui permet une fiscalité intéressante. En effet, ce type de placement immobilier peut conférer à un investisseur les avantages fiscaux rattachés à une loi en particulier. La principale caractéristique de ce genre de SCPI est le fait qu’elle permet une réduction d’impôt en fonction du montant de l’investissement réalisé. Par rapport à un autre produit d’épargne du même type dit de rendement, les revenus perçus seront généralement moindres. De plus, les fonds peuvent être immobilisés plus longtemps, avec une revente des titres qui pourra s’avérer difficile.
Il existe plusieurs types de SCPI fiscales en France : SCPI Pinel, SCPI Denormandie, SCPI Malraux et SCPI de Déficit Foncier. Pour y accéder, l’épargnant doit avoir un profil spécifique : une tranche d’imposition élevée, un capital disponible à l’investissement et la défiscalisation comme objectif principal.
Une SCPI de rendement est un produit financier proposé par une société de gestion immobilière, qui permet aux investisseurs d’acquérir des parts du patrimoine immobilier. Le revenu locatif potentiel est issu des loyers issus des immeubles détenus par la société de gestion. L’investisseur peut faire le choix du démembrement de propriété ou en pleine propriété.
Les différents types de sociétés civiles de placements immobiliers se distinguent les uns des autres par la nature de leur patrimoine. Une SCPI de rendement est un produit financier qui sera principalement composé d’immobilier professionnel, ce qui comprend notamment des bureaux, des entrepôts avec la norme bâtiment basse consommation (BBC) qui font l’objet d’une demande croissante, ainsi que des locaux commerciaux ou d’activités. L’un des points communs entre ces biens immobiliers est que le bail commercial pourra être plus long que celui d’un bail résidentiel.
Une SCPI de plus-value, aussi appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation, investit dans des biens immobiliers offrant un fort potentiel de revalorisation. A la différence des SCPI fiscales ou de rendement, les SCPI de plus-value ne redistribuent pas les loyers. Le détenteur de part(s) ne reçoit donc pas de dividende et évite donc d’être imposé sur les revenus fonciers qu’il aurait potentiellement touchés en investissant dans une SCPI fiscale ou SCPI de rendement.
La performance des SCPI de plus-value est directement liée à la revalorisation du prix de leur part. En effet, elles cherchent à investir dans des parts de biens immobiliers décotés, puis à les revendre au bout de quelques années, en bénéficiant d’une plus-value à la revente.
Les SCPI sont susceptibles d’appliquer trois types de frais : les frais de souscription, frais de gestion et frais de sortie.
Lors de l’achat de parts de SCPI, celle-ci applique généralement des frais d’entrée variant entre 10 % et 12 %. Ces frais couvrent les frais de collecte de fonds et de recherche immobilière de la SCPI, et s’apparentent aux frais de notaire et aux droits d’enregistrement acquittés lors d’acquisitions en immobilier locatif traditionnel.
Les frais de gestion de SCPI permettent d’assurer la gestion annuelle du parc immobilier et le fonctionnement quotidien de la SCPI.
Enfin, en cas de cession ou transfert direct de part(s) de SCPI, la société de gestion peut percevoir une commission forfaitaire, par exemple au titre des frais de dossier, quel que soit le nombre de parts transférées. Ces frais sont communément appelés frais de sortie.
Vous décidez d’investir en SCPI, en fonction de vos objectifs
Vous achetez des parts de SCPI et en devenez associé(e).
A l’issue du délai de jouissance, vous percevez potentiellement des revenus trimestriels (nets de frais) et recevez, conformément à la réglementation, des bulletins périodiques d’information.
Vous participez à la vie de la SCPI lors des Assemblées Générales Annuelles, conformément à la réglementation.
Vous continuez de percevoir des revenus trimestriels potentiels ou vous transmettez vos parts à vos successeurs ou vous liquidez tout ou partie de vos parts et récupérez le produit de vente.
Le délai minimum recommandé de détention est de 10 ans, il existe un risque d’illiquidité.
La SCPI, un outil patrimonial et complet. Pour un particulier, les SCPI sont soumises aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières. Plusieurs modes d’acquisition et de détention sont possibles qui permettent de répondre à vos objectifs patrimoniaux et à votre situation fiscale.
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A propos
NMJ GLOBAL SOLUTIONS est un cabinet de Courtage spécialisé en assurance prévoyance, collective, IARD d’une part, en recherche de solutions de financements, d’investissements, de placements d’autre part et en fin d’organisation de transport multimodal.